Tožba na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila

Kaj je tožba na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila?

Tožba na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ali zemljiškoknjižne listine je tožba, s katero tožnik zahteva od tožene stranke, da mu skladno s sklenjenim zavezovalnim pravnim poslom (pogodbo) izstavi zemljiškoknjižno listino (razpolagalni pravni posel), na podlagi katere bo tožnik lahko izvršil vpis svoje pravice v zemljiško knjigo.

Razlika med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom

Za lažje razumevanje najprej na kratko pojasnjujemo razmerje med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom. Zavezovalni pravni posel je pravni posel obligacijskega prava, iz katerega izvira zaveza prenesti neko pravico. Tipičen zavezovalni pravni posel je prodajna pogodba, na podlagi katere se prodajalec zaveže izročiti stvar kupcu in nanj prenesti lastninsko pravico na tej stvari. Zavezovalni pravni posel je torej je pravni posel obligacijskega prava, iz katerega izvira zaveza prenesti določene pravice. Z razpolagalnim pravnim poslom pa nato prodajalec šele realizira to svojo zavezo, ki jo je dal z zavezovalnim pravnim poslom. Najbolj tipičen razpolagalni pravni posel je izročitev zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega se kupec nepremičnine lahko vpiše v zemljiško knjigo kot njen lastnik. V našem pravnem sistemu velja v razmerju med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom načelo kavzalnosti.

Opisana distinkcija postane v praksi pomembna v primerih, ko npr. kupec sklene s prodajalcem pisno pogodbo o nakupu nepremičnine, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila ali če ga sicer vsebuje, pa podpis prodajalca na prodajni pogodbi ni overjen (to je namreč pogoj za vpis v zemljiško knjigo). Prodajalec se je torej zavezal, da bo na kupca prenesel lastninsko pravico (zavezovalni pravni posel), ni pa izpolnil predpostavke za razpolagalni pravni posel (izstavitev overjenega zemljiškoknjižnega dovolila). Zaveza za prenos lastninske pravice je veljavna, vendar rabi kupec pravno varstvo, s katerim bo lahko realiziral sklenjeni posel – to pravno varstvo pa predstavlja prav tožba na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

Kaj je bistvo tožbe na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila oz. kdaj pride le-ta v poštev?

Neljuba situacija lahko nastane, če je kupec na podlagi pogodbe že plačal kupnino, pa se zaradi navedenih ovir (neoverjeno ZK-dovolilo) ne more vpisati v zemljiško knjigo. Prvi korak je seveda, da kupec kontaktira prodajalca in ga prosi za izstavitev overjenega zemljiškoknjižnega dovolila. Mirna rešitev spora je namreč vedno najugodnejša rešitev za vse. Če prodajalec privoli in overi svoj podpis oz. izstavi manjkajoče zemljiškoknjižno dovolilo, lahko kupec izvede vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo brez ovir. Žal pa se v praksi pogosto zgodi, da prodajalci takšne napake pri sklenitvi pravnega posla (plačilo kupnine pred deponacijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila), izkoriščajo in zavračajo sodelovanje s kupcem. V takem primeru kupcu ne preostane drugega, kot da zoper prodajalca vloži tožbo na izstavitev zemljiškoknjižne listine.

S takšno tožbo bo torej kupec zahteval, da mu prodajalec izstavi ustrezno listino, s katero se bo lahko vpisal v zemljiško knjigo. V kolikor prodajalec svoje obveznosti ne bo izpolnil v določenem roku, se šteje, da zemljiškoknjižno listino nadomesti sodba. Na podlagi takšne sodbe se bo torej kupec lahko vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo tudi brez sodelovanja lastnika nepremičnine.

S tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila torej dosežemo, da odsvojitelj nepremičnine izpolni svojo glavno obveznost na podlagi zavezovalnega pravnega posla – tj. da prenese lastninsko pravico na pridobitelja nepremičnine.

Kako se takšnim situacijam lahko v naprej izognemo?

Na tej točki velja opozoriti na to, da se lahko neljubim situacijam, kakršna je bila opisana zgoraj, izognemo na način, da pravne posle (zlasti ko gre za prodajo nepremičnine) sklepamo z večjo stopnjo preudarnosti in se poslužimo vseh možnih varovalk, ki so nam na voljo. Izkušen odvetnik za nepremičnine vam bo znal svetovati, kakšne varovalke je smiselno uvesti v pravni posel, da bo ta kar se da varen in da ne bo prišlo do situacije, ko bo kupnina plačana, kupec pa ostane brez zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga potrebuje za vpis v zemljiško knjigo. Nasvet naših strokovnjakov je, da kot kupec vedno poskrbite za to, da je pogodba z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom iz strani prodajalca deponirana pri tretji osebi (odvetnik, notar), še preden je kupnina nakazana.

V kolikor ste se znašli v situaciji, kjer morate izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila uveljavljati s tožbo, ali pa se želite zgolj izogniti situaciji, ko bo to potrebno, vam priporočamo, da se o zadevi posvetujete z izkušenim odvetnikom. 

Previous Post

Leave a Reply

Ocena uporabnikov