Prodaja ali nakup nepremičnine je za večino ljudi ena najpomembnejših odločitev v življenju. Postopek prodaje nepremičnine je lahko stresen in poln negotovosti. Logično je, da vsak kupec oz. prodajalec želi biti maksimalno zavarovan in se izogniti morebitnim zapletom. Iz tega razloga je smiselno v postopek nakupa oz. prodaje nepremičnine vključiti strokovnjaka, ki se spozna na nepremičninsko in pogodbeno pravo. Odvetnik za nepremičnine vam bo lahko pomagal v praktično vseh fazah postopka – od preverbe pravnega stanja nepremičnine, do pridobitve lokacijske informacije, sestave pogodbe do vlaganja davčnih obrazcev in pomoči pri postopku primopredaje. V predmetnem prispevku je orisan klasičen postopek prodaje nepremičnine, z opisanimi ključnimi fazami postopka in nekaterimi nasveti za uspešno izvedbo postopka.
Ko se odločite za prodajo nepremičnine, lahko uberete več različnih poti. Prva možnost je, da se prodaje lotite sami. V kolikor se s postopkom prodaje nepremičnine ne srečujete prvič in imate ustrezno znanje na tem področju, je ta možnost lahko za vas prava izbira. Če pa se s postopkom prodaje nepremičnine srečujete prvič ali niste preveč vešči nepremičninskega, pogodbenega in davčnega prava, vam svetujemo, da v postopek vključite tudi tretjo osebo (strokovnjaka). To je lahko nepremičninski agent oz. agencija, ali pa odvetnik ali drug pravni strokovnjak. Svetujemo vam, da vas takšna tretja oseba spremlja skozi celoten postopek prodaje, saj bo na ta način postopek stekel najbolj gladko.
V kolikor se odločite, da boste nepremičnino prodajali v lastni režiji vam vseeno svetujemo, da odvetnika vključite vsaj v posamezne faze postopka – denimo v fazo priprave prodajne pogodbe, izpolnjevanje davčnih obrazcev, pošiljanje vlog na upravno enoto in podobno. Če teh postopkov niste vešči, lahko odvetnik tukaj poskrbi, da se izognete marsikateri nevšečnosti. Spodaj orisan postopek prodaje velja za prodajo nepremičnine, ki je po namenski rabi stavbno zemljišče ali prodaje posameznega dela stavbe (stanovanje, poslovni prostor, ipd).
Preden greste zares v prodajo nepremičnine, je smiselno da izvedete nekaj “pripravljalnih dejanj“. Potrebne priprave na prodajo so po posameznih postavkah podrobneje opisane spodaj.
Pravno stanje nepremičnine lahko preverite v zemljiški knjigi. Zemljiška knjiga je javno dostopna na portalu e-sodstvo. Za dostop do podatkov pa si morate ustvariti uporabniški račun. V zemljiški knjigi boste lahko poleg lastništva nepremičnine preverili tudi obstoj morebitnih zaznamb (npr. zaznamba črne gradnje), služnosti, plomb, hipotek in drugih stvari.
V kolikor imate v postopku odvetnika ali nepremičninskega agenta, bo pravno stanje za vas preveril on ter vam tudi pojasnil, kakšen je pomen morebitnih zaznamb, plomb in podobno. To je za postopek prodaje lahko zelo pomembno, zato vam svetujemo, da se pozanimate o pravnem stanju nepremičnine, ki je predmet prodaje.
Za samo prodajo nepremičnine bodo seveda poleg pravnega stanja pomembni tudi drugi podatki, ki so dejanske narave – leto izgradnje, lokacija, gradbeno dovoljenje, in podobno.
Pomemben dokument, ki ga je potrebno pridobiti čisto v prvi fazi prodaje nepremičnine, je lokacijska informacija. Lokacijsko informacijo se pridobi pri občini, na območju katere leži nepremičnina. Lokacijska informacija se lahko zahteva na vlogi, ki jo ima vsaka občina objavljeno na svoji spletni strani. Strošek izdaje lokacijske informacije z osnovnimi podatki znaša 35,00 EUR. Opozarjamo, da je lokacijska informacija potrebna samo, če se prodaja parcela (tudi nepremičnina s stavbo) in ne posamezni del stavbe (npr. stanovanje ali poslovni prostor).
Kaj nam lokacijska informacija sploh pove? Pove nam, kakšna je namenska raba zemljišča, kateri prostorski akti veljajo za posamezno zemljišče, ali veljajo kakšni posebni varstveni režimi (npr. območje Nature 2000, kulturni spomeniki, ekološko pomembno območje, itd.) ter ali ima občina na tem zemljišču predkupno pravico.
V primeru, da prodajate le zemljišče (parcelo), ta točka za vas ne bo relevantna. V kolikor pa gre za prodajo stavbe (stanovanja), morate kot prodajalec kupcu izročiti energetsko izkaznico. V kolikor vaša stavba energetske izkaznice nima, brez skrbi – zanjo lahko zaprosite. Na spletni strani Ministrstva za okolje, podnebje in energijo lahko najdete seznam pooblaščenih izdajateljev energetskih izkaznic.
Pred sprejemom odločitve za sklenitev posla, si bo kupec nepremičnino nedvomno želel ogledati. Pomembno je, da se na ogledu kupcu pokaže dejansko stanje nepremičnine, z vsemi morebitnimi “težavami“. Morebitno prikrivanje pomembnih lastnosti nepremičnine kupcu vam lahko prinese obilico težav v prihodnosti, zato svetujemo da kupcu vse napake nepremičnine transparentno pokažete in tudi evidentirate, da je kupec z realnim stanjem nepremičnine seznanjen (v izogib scenariju, kjer bi kupca o neki napaki obvestili, pa bi slednji kasneje trdil, da o tem ni bil obveščen).
Sklenitev prodajne pogodbe je verjetno najpomembnejša faza prodaje nepremičnine. S prodajno pogodbo (tudi “kupoprodajna pogodba“) bosta prodajalec in kupec uredila medsebojna razmerja.
Ključne sestavine prodajne pogodbe so sledeče:
opredelitev predmeta prodaje (nepremičnine);
opredelitev kupnine in načina plačila kupnine (kdaj, kam, koliko) – v primeru, da se stranki dogovorita za plačilo are, je pomemben tudi ta dogovor;
zemljiškoknjižno dovolilo (to je podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičnini – brez tega prenos ni mogoč);
dogovor o primopredaji (kdaj bo primopredaja).
Ne nujna, a koristna sestavina je denimo tudi dogovor o tem, kdo plača katere stroške. S prodajo nepremičnine je povezan strošek plačila davka na promet nepremičnin, notarski stroški, morebitni stroški hrambe prodajne pogodbe (v kolikor gre za takšno dinamiko sklenitve posla, kar sicer toplo priporočamo), opcijsko tudi stroški nepremičninske agencije, v kolikor je bila v posel vključena tudi agencija.
Opcijskih sestavin prodajne pogodbe je še več – gre za tiste sestavine, ki niso nujne za samo veljavnost posla, jih je pa smiselno vključiti zaradi večje jasnosti in varnosti pogodbenih strank. Kaj natanko vključiti v kupoprodajno pogodbo, vam bo lahko svetoval odvetnik za nepremičnine.
Po podpisu prodajne pogodbe, bo potrebno pogodbo poslati na Finančno upravo Republike Slovenije (FURS) za odmero davka na promet nepremičnin in dohodnino od dobička iz kapitala. Davek na promet nepremičnin se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin. Davek na dobiček iz kapitala pa se plača glede na razliko med vrednostjo kapitala ob pridobitvi in odsvojitvi. Razlika se obdavči z davkom v višini 25% (a pozor – stopnja davka se znižuje za vsakih pet let dopolnjenega imetništva nepremičnine (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %, po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača).
Pomembno je, da se davčni obrazci vložijo pravočasno in da so pravilno izpolnjeni (pazite – zakon dooloča rok v katerem je potrebno vložiti davčno napoved!). V kolikor niste vešči davčnih predpisov je vsekakor smiselno, da vam pri tem pomaga pravni strokovnjak.
Bodimo realni – nihče si ne želi plačati več davka, kot je nujno potrebno. Če ne znate npr. pravilno uveljaviti določenih olajšav ali pravilno opredeliti vrednosti nepremičnine ob pridobitvi in odsvojitvi, boste lahko plačali bistveno več davka od dobička iz kapitala, kot bi ga sicer.
Ko bo FURS odmeril davek, bo (prodajalec ali kupec – odvisno od dogovora) plačal davek. Nato bo FURS original prodajne pogodbe, opremljeno s potrdilom, da je davek plačan, vrnil prodajalcu. Nato sledi overitev prodajalčevega podpisa na kupoprodajni pogodbi.
Po sklenitvi prodajne pogodbe in plačilu davka, bo moral prodajalec overiti svoj podpis na prodajni pogodbi. To je nujno, da bo prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi možen. Na podlagi prodajne pogodbe, na kateri podpis ni overjen, kupec ne bo mogel izvesti prepisa lastninske pravice v zemljiški knjigi, zato gre za ključen korak v postopku prodaje nepremičnine.
Ko podajalec enkrat overi pogodbo, je smiselno, da se pogodba nekje deponira. Kaj je namen deponacije? Pogodba se hrani pri neki zaupanja vredni osebi (npr. odvetniku ali notarju), z navodilom, da ta oseba izroči overjeno prodajno pogodbo kupcu šele takrat, ko bo plačana celotna kupnina. S tem se prodajalec izogne temu, da bi overjeno pogodbo izročil kupcu, še preden je plačana kupnina (ko ima kupec enkrat v rokah overjeno prodajno pogodbo, se lahko vknjiži v zemljiško knjigo), hkrati pa se kupec izogne temu, da bi plačal kupnino brez da bi bil prepričan, da bo prodajalec overil podpis in mu izročil pogobo na podlagi katere se bo lahko vpisal v zemljiško knjigo. Gre torej za pomembno varovalko, ki jo je vsekakor priporočljivo vključiti v kupoprodajno pogodbo.
V primeru dodatnih vprašanj v zvezi s postopkom sklenitve prodajne pogodbe predlagamo, da se obrnete na našo odventiško pisarno in z veseljem vam bomo pojasnili še ostale podrobnosti.
Kot opisano že zgoraj, bo v prodajni pogodbi opredeljena tudi primopredaja nepremičnine. Ključno je, da kupec in prodajalec vesta kateri pogoji se morajo izpolniti, da do primopredaje pride in v kakšnem roku po izpolnitvi teh pogojev bo do primopredaje prišlo. S pametno sestavo kupoprodajne pogodbe se lahko vsem nejasnostim in težavam izognete.
Ko pride do dejanske primopredaje, vsekakor svetujemo, da se zapiše primopredajni zapisnik, na katerem se popišejo vse relevantne okoliščine.
Da bo kupec postal tudi formalni lastnik nepremičnine, je potreben vpis njegove lastninske pravice v zemljiško knjigo. Predlog za vpis v zemljiško knjigo se lahko poda pri notarju. Nato zemljiškoknjižno sodišče odloči o predlogu in izvede vpis.
Proces prodaje nepremičnine je popolnoma zaključen, ko je kupnina plačana, nepremičnina izročena, ter lastninska pravica kupca vpisana v zemljiško knjigo.
V praksi opažamo, da se pogosto pojavljajo določeni zapleti pri prodaji nepremičnine. Ti zapleti so povečini pripisljivi dejstvu, da so stranke nepremičnino prodajale same, brez pomoči pravnih strokovnjakov, ki se na postopek prodaje poznajo.
Neredki so primeri, ko je pogodba neustrezno pripravljena (npr. ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, ki je ključen za prenos lastninske pravice). Kupec se na podlagi take pogodbe ne more vpisati v zemljiško knjigo, zato mora tožiti prodajalca s tožbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Med napake v zvezi s slabo zastavljeno pogodbo za nakup nepremičnine uvrščamo denimo tudi nedefinirano dinamiko plačila ali slabo zastavljen postopek plačila kupnine / deponacije kupoprodajne pogodbe.
Nadalje so pogoste tudi napake pri vlaganju davčnih napovedi in izpolnjevanju davčnih obrazcev. Zaradi tovrstnih napak se lahko zgodi, da plačate več davka, kot bi vam bilo treba.
Pogost vir sporov po postopku prodaje nepremičnine so tudi raznovrstne stvarne ali pravne napake, ki jih kupec uveljavlja proti prodajalcu. Pomembno je, da se že v fazi prodaje ustrezno zavarujete, da je možnost zapletov na ta račun kasneje čim manjša oz. da kupec s tovrstnimi zahtevki ne more uspeti.
Prodaja nepremičnine je lahko stresen dogodek, poln negotovosti in raznih zank. Zato vam toplo priporočamo, da če niste vešči pravnih predpisov, da angažirate pravnega strokovnjaka, ki bo za vas vodil celoten postopek prodaje nepremičnine in bo pazil na to, da ste v tem postopku maksimalno zavarovani.
V kolikor vas na področju nepremičninskega prava zanima še kaj več – si lahko preberete daljši prispevek na to temo, ki so ga sestavili odvetniki v naši pisarni: Odvetnik za nepremičninsko pravo