Vsi poznamo življenjske primere, ko ima neko nepremičnino v solasti več ljudi. Najpogostejši so primeri, ko je nastanek solastnine posledica dedovanja – po izvedenem zapuščinskem postopku se pri neki nepremičnini vpiše več solastnikov. Te osebe se naenkrat znajdejo v pravni skupnosti in morajo v zvezi s svojo solastnino nekako medsebojno funkcionirati. Solastniki se lahko odločijo, da bodo nepremičnino uporabljali vsi skupaj, lahko jo uporablja le eden izmed solastnikov, ki nato drugim plačuje določeno uporabnino, lahko se nepremičnina odda v najem in si solastniki skladno s svojimi deleži delijo najemnino, ali kar koli drugega. Dokler obstaja nek konsenz med solastniki praviloma ni težav. Težava pa lahko nastane, ko se solastniki ne morejo sporazumeti o načinu uporabe solastnine. Takrat začne pogosto kateri izmed solastnikov razmišljati o postopku delitve solastnine.
Predmetni prispevek je namenjen osvetlitvi nekaterih vprašanj, povezanih z institutom delitve solastnine. V prispevku pojasnjujemo kako postopek delitve solastnine sploh izgleda, kakšni so možni izidi in nekatera druga zanimiva vprašanja.
Solastnina je pojem, ki označuje situacijo, v kateri ima več oseb lastninsko pravico na eni stvari. Solastnina je nerazdeljena, kar pomeni, da ima vsak od solastnikov idealni delež na celotni stvari (in lahko skladno s tem uporablja stvar kot celoto). Če ponazorimo na primeru – v primeru, da imata dve osebi v solasti dvostanovanjsko hišo (vsaka v deležu do ½), to ne pomeni, da lahko vsaka oseba uporablja le eno stanovanje v hiši. Ker je solastnina nerazdeljena, lahko vsak solastnik uporablja stvar kot celoto. V kolikor se bi želela solastnika dogovoriti, da ima solastnik A le stanovanje v pritličju, solastnik B pa le stanovanje v 1. nadstropju, bo potrebno solastnino razdeliti (in v dotičnem primeru vzpostaviti etažno lastnino).
Ta distinkcija je v praksi lahko zelo pomembna. Namreč, če sta se lastnik A in B zgolj medsebojno dogovorila, da bo vsak uporabljal le svojo etažo, je lahko v praksi (dokler se oba dogovora držita), vse v redu. Težava pa lahko nastane, če eden izmed solastnikov umre in njegov solastni delež dedujejo njegovi dediči. Ali pa eden izmed solastnikov proda svoj idealni delež na trgu (pozor, proda lahko le solastniški delež, ne pa “svojega“ stanovanja, ki ga sicer uporablja). V teh primerih lahko pride do neugodne situacije, saj je kupec (ali dedič) prejel solastniški delež na celotni nepremičnini in lahko teoretično uporablja celotno nepremičnino. Kljub dogovoru namreč nepremičnina ni bila formalno razdeljena. Zaradi opisanih nevšečnosti se solastniki pogosto odločijo, da bodo nepremičnino raje formalno razdelili oz. razdružili solastnino.
V primeru, da so solastniki med sabo soglasni, da želijo nepremičnino razdeliti in na kakšen način jo bodo razdelili, govorimo o sporazumni delitvi solastnine. Solastniki sklenejo med sabo dogovor oz. sporazum o delitvi, v okviru katerega se natančno dogovorijo, na kakšen način bodo solastnino razdelili in kdo bo prejel točno kateri del nepremičnine. Sporazumna delitev solastnine lahko seveda obsega tudi dogovor solastnikov, da bodo nepremičnino v solastnini skupaj prodali in si skladno s svojimi solastniškimi deleži razdelili kupnino.
Solastnina ni prisilna skupnost, kar pomeni, da solastnikov ni mogoče prisiliti, da v tej skupnosti ostanejo. Stvarnopravni zakonik (SPZ) določa, da ima solastnik vedno pravico zahtevati delitev stvari v solastnini, razen v neprimernem času.
Vsak izmed solastnikov ima torej možnost, da kadarkoli (razen ob neprimernem času) sproži nepravdni postopek za delitev solastnine. V primeru, da bi bili med solastniki sporni tudi sami solastniški deleži (torej kakšen delež ima vsak od solastnikov), bo nepravdno sodišče postopek prekinilo in stranke napotilo na pot pravde. Ko bo vprašanje velikosti solastniških deležev razrešeno v pravdi, se bo nadaljeval postopek delitve solastnine v nepravdnem postopku.
Primarni način delitve solastnine je delitev v naravi (fizična delitev). Stvarnopravni zakonik določa, da sodišče v nepravdnem postopku odloči o načinu delitve tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Tipičen primer je denimo, ko imamo dva solastnika in vsak izmed njiju uporablja eno stanovanje v dvostanovanjski hiši. V tem primeru bo vsak izmed solastnikov izkazoval upravičen interes za prejem etaže, ki jo uporablja in poseduje. Upravičen interes pa je lahko tudi nekaj povsem drugega – sodišče tukaj upošteva široko paleto okoliščin (poleg dosedanjega načina uporabe, upošteva sodišče denimo velikosti solastniških deležev ter potrebe vsakega izmed solastnikov). Želje solastnikov se pri delitvi solastne stvari upoštevajo, če so podprte z dejanskimi okoliščinami in so verjetno dokazane.
V praksi niso redki primeri, ko stvar ni deljiva točno skladno s solastniškimi deleži. Neka smiselna delitev nepremičnine bi denimo privedla do položaja, ko eden izmed solastnikov dobi malce več kvadrature kot drugi solastnik. Takšna okoliščina sama po sebi ne onemogoča delitve v naravi, saj v teh primerih solastnik, ki je prejel več, izplača razliko v vrednosti solasniku, ki je prejel manj.
Če bi delitev vodila do znatnega zmanjšanja vrednosti stvari ali če bi bile za delitev solastnine v naravi potrebne obsežne adaptacije (investicije), s katerimi solastniki ne soglašajo, potem se šteje da stvar ni deljiva v naravi. Delitev v naravi mora biti tudi ekonomsko upravičena.
Vprašanje deljivosti stvari v naravi se v praksi vedno rešuje s pomočjo sodnih izvedencev, ki podajo mnenje o tem, ali je nepremičnina sploh deljiva v naravi (glede na število solastnikov in njihove deleže), ter če je, predlagajo smiseln način delitve.
Če torej fizična delitev stvari v naravi ni mogoča (niti z izplačilom razlike v vrednosti), ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda najavni dražbi in razdeli kupnina (civilna delitev). Solastniki torej prodajo solastnino in razdelijo kupnino glede na svoje solastniške deleže.
V praksi je civilna delitev manj ugodna za solastnike, saj se stvar na javni dražbi običajno proda po nižji ceni, kot bi se na trgu. Če je nek skupen dogovor solastnikov o prodaji le mogoč, je zanje praviloma ugodneje, da nepremičnino prodajo sami (torej ne s pomočjo sodišča in v okviru javne dražbe), saj bodo v tem primeru prejeli višjo kupnino. Žal je v praksi pogosto, da so razmerja med solastniki zelo konfliktna in se solastniki zato ne morejo sporazumeti niti o skupni prodaji. Tukaj je v praksi lahko koristno, da imajo solastniki svoje pooblaščence (odvetnike) ki zanje “ublažijo“ konfliktno komunikacijo in pripeljejo do končnega rezultata, ki je za vse solastnike ugodnejši.
V okviru civilne delitve je potrebno omeniti še eno možnost, ki jo ponuja zakon. Kateri koli solastnik lahko predlaga, da sodišče odloči, da namesto prodaje na javni dražbi, pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to možnost predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov. V primeru takšnega predloga enega izmed solastnikov (ali več njih), je lahko končni rezultat postopka delitve solastnine ta, da prejme celotno nepremičnino v solastnini ena oseba, ki izplača solastniške deleže ostalih oseb.