Nepremičninsko pravo

Nepremičninsko pravo

Nepremičninsko pravo je eno izmed pravnih področij na katerem odvetniška pisarna že več kot 50 let uspešno zastopa stranke.

Nepremičninsko pravo je celota pravnih pravil in načel, ki urejajo postopek in način prenosa lastninske pravice in drugih stvarnih in obligacijskih pravic pri nepremičnini iz ene osebe (fizične ali pravne) na drugo osebo (fizično ali pravno).

Odvetniška pisarna Križanec iz Ljubljane nudi pravno in strokovno pomoč na področju nepremičninskega prava. Odvetniki v odvetniški pisarni so strokovnjaki na področju pravnih transakcij povezanih z nepremičninami in nudijo znanje temeljnih zakonov, ki se nanašajo na nepremičninsko pravo.

Odvetnik za nepremičninsko pravo mora dobro poznati Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi.

Za pravni prenos lastninske in drugih pravic na nepremičnini je potrebno razmejiti med pravno-poslovnim prenosom, prenosom na podlagi dedovanja, prenosom na podlagi odločitve pristojnega državnega organa (npr. sodba) in prenosom na podlagi zakona (npr. proposestvovanje). V praski je najbolj pogost prenos lastninske pravice na podlagi pravno-poslovne transakcije (prodaja). 

Odvetniki iz Odvetniške pisarne Križanec iz Ljubljane imamo bogate izkušnje v vsem zgoraj navedenih postopkih in nudimo strokovno pomoč, in sicer v postopu, ki se začne pri pogajanjih, do sklenitve pravnih poslov ter na koncu do vpisa pridobitelja v zemljiško knjigo, pomoč v dednih postopkih glede prenosa nepremičnin v posest in lastništvo dedičev, glede priposestvovanja nepremičnin in dokazovanja pogojev za priposestvovanje po Stvarnopravnem zakoniku, prav tako pa pred sodišču stranke zastopamo in jim zagotavljamo da so v pravdnih postopkih deležni najboljše pravne pomoči pri uveljavljanju njihovih pravnih interesov pri pridobivanju oziroma odsvajanju nepremičnin.

POTREBUJETE PRAVNO POMOČ NA PODROČJU NEPREMIČNINSKEGA PRAVA?

Pravno poslovni prenos lastninske pravice (prodaja in darilo)

Za pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom se kumulativno zahteva (izpolnjene morajo biti vse predpostavke):

  1. veljaven pravni posel (npr. prodajna pogodba ali darilna pogodba) iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico na nepremičnini;
  2. razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo in overitev podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu);
  3. vpis v zemljiško knjigo;
  4. razpolagalno sposobnost odsvojitelja (prodajalec oz. darovalec je sposoben razpolagati z nepremičnino – ima neomejeno lastninsko pravico na nepremičnini).

Veljaven pravni posel (npr. prodajna pogodba ali darilna pogodba)

Prva predpostavka pridobitve lastninske pravice na podlagi pravnega posla je, da je med strankama (kupcem in prodajalcem, darovalcem in obdarjencem) sklenjen pravni posel v skladu z veljavno zakonodajo (Obligacijski zakonik, Stvarno pravni zakonik idr.). Stranki pogodbe se dogovorita pod kakšnimi pogoji bo ena stranka prenesla na drugo stranko lastninsko pravico in kakšne so pravice in obveznosti obeh strank v postopku prenosa lastninske pravice. V kolikor pravni posel med strankama ni veljavno sklenjen je pravna posledica takega posla izpodbojnost ali ničnost.

Razpolagalni pravni posel

Druga predpostavka za pridobitev lastninske pravice je razpolagalni pravni posel, in sicer govorimo o zemljiškoknjižnem dovolilu (intabulacijska klavzula) in overitve podpisa odsvojitelja lastninske pravice na njem. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in brezpogojna izjava odsvojitelja (prodajalca ali darovalca), da prenaša lastninsko pravico na pridobitelja (kupca ali darovalca). Zelo pomembno je da je izjava brezpogojna, kar pomeni, da ni mogoče vezati zemljiškoknjižno dovolilo na kakršnikoli pogoj (npr. napačno je naslednje zemljiškoknjižno dovolilo: »izrecno in brezpogojno prenašam lastninsko pravico na prodajalca, če mi ta v roku 5 dni plača kupnino«). Glede varstva kupca in prodajalca v postopku prenosa lastninske pravice bomo pojasnili spodaj.

Dober odvetnik za nepremičnine mora stranki zagotoviti oseben in profesionalen odnos, biti odziven in visoko strokoven, prevzem pa slediti najvišjim mednarodnim standardom.

Zakon nadalje določa, da ni dovolj, da odsvojitelja zgolj poda tako zemljiškoknjižno izjavo temveč se zahtev še overitev podpisa odsvojitelja (prodajalca ali darovalca na njej). Overitev mora biti nujno notarska in ne zadostuje upravna overitev saj mora notar pri overitvi preveriti ali so izpolnjene predpostavke za prenos lastninske pravice (ali je priloženo potrdilo o namenski rabi zemljišča, ali obstajajo predkupne pravice upravičencev po področnih zakonih, ali se zemljišče nahaja v zavarovanih območjih idr.)

Vpis v zemljiško knjigo

Kot smo že omenili se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini pri pravno-poslovnem prenosu med drugimi pogoji zahteva tudi vpis v zemljiško knjigo medtem, ko se na podlagi zakona, dedovanja in odločbe državnega organa pridobi lastninska pravica izvirno brez vpisa v zemljiško knjigo in ima zato vpis v zemljiško knjigo le publicitetno funkcijo.

V praksi vpis v zemljiško knjigo predlaga kupec oziroma darovalec, saj ima pravni interes, da se vknjiži kot lastnik nepremičnine. Vpis pa se lahko pogojuje s številnimi varovalkami, ki jih bomo pojasnili v nadaljevanju.

Razpolagalna sposobnost odsvojitelja

Prodajalec oz. darovalec mora biti sposoben razpolagati z nepremičnino. To pomeni, da ima neomejeno lastninsko pravico na nepremičnini, kar v praksi pomeni, da je odsvojitelj lastnik nepremičnin, njegova lastninska pravica ni omejena s stvarnimi ali obligacijskimi pravicami (prepoved odtujitve in obremenitve, predkupna pravica, zaznamba črne gradnje idr.).

Odvetniki v Odvetniški pisarni Križanec iz Ljubljane nudimo svojim strankam strokovno znanje in predvsem bogate pri prenosu lastninske pravice. Prenos lastninske pravice je pomemben pravni posel v vsakdanjem življenju posameznika in je pomembna odločitev v življenju in zato morajo biti skozi postopek stranke deležne strokovne pomoči, da se doseže željen cilj, ki je odsvojitev in pridobitev lastninske pravice, ki je pravno brezhiben.

Aut viam inveniam aut facia.
Vedno bodisi najdemo pot bodisi jo ustvarimo.

Postopek prenosa lastninske pravice v praksi

Postopek prenosa lastninske pravice v praksi poteka na naslednji način:

  1. pogajanja
  2. *sklenitev predpogodbe (pri prodaji nepremičnine)
  3. sklenitev pogodbe
  4. priglasitev pogodbe na davčni organ v odmero davkov
  5. overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu
  6. *hramba pogodbe do plačila kupnine ali hramba kupnine do overitve zemljiškoknjižnega dovolila (pri prodaji nepremičnine)
  7. plačilo kupnine (pri prodaji nepremičnine) in izročitev overjene pogodbe pridobitelju
  8. vpis v zemljiško knjigo
  9. izročitev nepremičnine v posest

(Z * so označene faze, ki so v praksi predmet dogovora med strankami in niso nujne v postopku prenosa lastninske pravice.)

  1. Pogajanja

Pogajanja so začetni stadij prenosa lastninske pravice, kjer se stranki dogovarjata o pogojih prenosa lastninske pravice iz ene na drugo in npr. pri prodaji o višini in pogojih plačila kupnine. Ko stranki sprejmeta dogovor oziroma ko pridobitelj sprejme ponudbo odsvojitelja se stranki dogovorita za sklnitev pogodbe za katero pa zakon določa da mora biti v pisani obliki.

  1. *Sklenitev predpogodbe

Sklepanje predpogodbe je smiselno pri prodaji nepremičnine, ko se stranki dogovorita, da bosta do sklenitve glavne pogodbe poskrbeli za izpolnitev nekaterih obveznosti, ki sta jih določile za to da se prenese lastninska pravica (npr. prodajalec se zaveže, da bo kupcu priskrbel gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, prodajalec se zaveže, da bo poskrbel, da se iz zemljiške knjige izbrišejo nekatere služnosti ali prepovedi prenosa nepremičnine idr.). S sklenitvijo predpogodbe pa se lahko stranki dogovorita tudi o tem, da bo kupec ob sklenitvi predpogodbe plačal prodajalcu aro. V kolikor predpogodba izpolnjuje vse sestavine glavne pogodbe pa lahko ena stranka od druge zahteva, da z njo sklene glavno pogodbo oziroma lahko to obveznost drugi stranki naloži tudi sodišče. Oblika predpogodbe mora biti enaka kot se zahteva za sklenitev pravnega posla in ker je za pogodbe s katerimi se prenaša lastninske pravice potrebna pisan oblika se enaka oblika zahteva tudi za predpogodbo.

  1. Sklenitev pogodbe (prodajne ali darilne)

Po koncu pogajanj ali ko se stranki s predpogodbo dogovorita za sklenitev glavne pogodbe skledi sklenitev glavne pogodbe z vsebino kot je dogovorjena med strankami (glede prenosa lastninske pravice, rokov za izročitev nepremičnine, plačila kupnine in drugih obveznosti vsake izmed strank).

Dober odvetnik za nepremičninsko pravo mora dobro poznati Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi.

  1. Priglasitev pogodbe na davčni organ v odmero davkov

Po podpisu glavne pogodbe mora odsvojitelj priglasiti pogodbo na davčni organ v odmero davkov (npr davek na promet nepremičnin, davka na kapitalski dobiček, davek na darila idr.)

Davčni organ v postopku izda odločbo o plačilu davkov, ki jih je potrebno plačati. Po plačilu davčni organ izda potrdilo o plačilu davkov (v praksi na pogodbo odtisne žig s potrdilom o odmeri davka in o plačilu davka) in izvirnik pogodbe izročit stranki.

V koliko je pri prodaji nepremičnine odsvojitelj pravna oseba (zavezanec za plačilo davka na dodano vrednost) se lahko le ta odloči, da ne bo vložila zahteve za plačilo davka na promet nepremičnin temveč se bo od prenosa lastninske pravice obračunal DDV. V tem primeru mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložen račun za plačilo cene s sestavinami, ki ga mora obsegati tak račun po predpisih o davku na dodano vrednost, če te sestavine niso vsebovane že v pogodbi.

  1. Overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu

Po izpolniti pogoja iz prejšnjega odstavka skledi overitev podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu. Omenili smo že, da mora biti overitev notarska in ne zadostuje upravna overitev. Zemljiškoknjižno dovolilo lahko izstavi tudi pooblaščenec vendar mora biti pooblaščenec izrecno pooblaščen za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila prav tako pa mora biti tako pooblastilo overjeno.

Pri overitvi podpisa pri notarju mora stranka predložiti izvirnik pogodbe, potrjen s strani davčnega organa. V kolikor se prenaša lastninska pravica na parceli mora stranka notarju predložiti tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča pristojne občine kjer se nepremičnina nahaja. Iz potrdila izhajajo ali na zemljišču obstajajo omejitve prenosljivosti (predkupne pravice po Zakonu o urejanju prostora, Zakonu o kmetijkah zemljiščih, Zakonu o ohranjanju narave, Zakonu o vodah idr.) zato je potrebno potrdilo pridobiti pri sklepanju pravnega posla in pred overitvijo podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižne dovolilu.

  1. * Hramba pogodbe do plačila kupnine ali hramba kupnine do overitve zemljiškoknjižnega dovolila

O tej točki bomo govorili v nadaljevanju v poglavju varstvo kupca in prodajalca v postopku prenosa lastninske pravice.

  1. Plačilo kupnine (pri prodaji nepremičnine) in izročitev overjene pogodbe pridobitelju

Po overitvi prodajne pogodbe sledi plačilo kupnine in ko pridobitelj plača celotno kupnino osvojitelju sledi izročitev pogodbe pridobitelju, da se slednji lahko vpiše kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Pri darilni pogodbi, ki je enostranski pravni posel lahko darovalec po overitvi podpisa pogodbo takoj izroči obdarjencu saj ta nima nobene obveznosti ob sklenitvi pogodbe do darovalca.

  1. Vpis v zemljiško knjigo

Ko so izpolnjeni vsi pogoji zgoraj odsvojitelj izroči overjeno pogodbo pridobitelju s katero se slednji vpiše v zemljiško knjigo kot lastnik.

Predlog za vpis lahko vloži neposredno pri zemljiški knjigi, lahko pa za to pooblasti odvetnika in notarja.

  1. Izročitev nepremičnine v posest

Stranki pogodbe se lahko v pogodbi tudi dogovorita kdaj bo odsvojitelj kot lastnik nepremičnine izročil nepremičnino v posest. To lahko stori že v fazi sklepanja pogodbe ali pa šele s plačilom kupnine ali vpisom v zemljiško knjigo.

POTREBUJETE PRAVNO POMOČ NA PODROČJU NEPREMIČNINSKEGA PRAVA?

Varstvo strank pri prodaji nepremičnine

Prenos lastninske pravice pri nepremičnini je drugačen kot prenos lastninske pravice pri premičnini saj je pri premičninah pogoj istočasnosti izpolnitve lažje doseči tako, da prodajalec izroči premičnino v posest kupcu istočasno, ko mu ta plača kupnino. Pri nepremičninah pa te istočasnosti ni mogoče doseči saj je za prenos lastninske pravice potrebno izpolniti vse zgoraj navedene predpostavke. Zaradi navedenega se v praksi istočasno izpolnitve korigira z nekaterimi pravnimi instituti kot so predznamba lastninske pravice in zaznamba lastninske pravice ter hramba pogodbe ali kupnine.

Predznamba lastninske pravice

Predznamba lastninske pravice varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice. Upravičeni predlagatelj predznambe je kupec, ki za vpis potrebuje le sklenjen pravni posel med odsvojiteljem in pridobiteljem na katerem podpis odsvojitelja ni overjen. Kupec z vpisom predznambe lastninske pravice v zemljiško knjigo pridobiti vrstni red saj se ob opravičitvi predznambe vpiše kot lastnik nepremičnine na dan, ko predznamba učinkuje. Rok za opravičitev predznambe je 1 mesec (oz. 2. meseca pri sodnih odločbah). Bistvo varovanja vrstnega reda je, da se pridobitelj vpiše kot lastnik nepremičnine z dnem vpisa predznambe ne glede na to, če so pri nepremičnini po vpisu predznambe predlagane ali vpisane druge pravice v korist tretjih oseb.

Pojasnimo na primeru:

Kupec A in prodajalec B skleneta prodajno pogodbo. V tem primeru lahko B pri notarju vloži predlog za vpis predznambe lastninske pravice. Prodajna pogodba je sklenjena dne 16. maja 2020 nato B vloži predlog za vpis predznambe dne 17. maja 2020 in sodišče isti dan predznambo vpiše v zemljiško knjigo. Po vpisu predznambe sledi postopek kot je opisan zgoraj (priglasitev davčnemu organu, overitev idr.). B dne 10. junija 2020 prejme overjeno prodajno pogodbo in lahko nato vloži predlog za vpis lastninske pravice v predznamovanem vrstnem redu in bo tako v zemljiško knjigo vpisan kot lastnik nepremičnine z dne 17. maja 2020 in ne z dne 10. junija 2020. Pri tem dodajmo, da je lastnik nepremičnine dne 18. maja kot upnik sklenil posojilno pogodbo in da je upnik zavaroval svojo terjatev z hipoteko na te isti nepremičnini. Predlog za vpis hipoteke je bil vložen 18. maja in istega dne v pisan v zemljiško knjigo. Zaradi vpisane predznambe bo tako B pridobil lastninsko pravico na nepremičnini v vrstnem redu predznambe z dne 17. maja 2020, vpisana hipoteka pa se bo zaradi vpisa v predznamovanem vrstnem redu izbrisala iz zemljiške knjige.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice

Zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice v zemljiško knjigo predlaga lastnik nepremičnine. V tem primeru še ni potrebno da ima nasproti kupca ali drugega pridobitelja. Zaznamba vrstnega reda učinkuje 1 leto in v tem obdobju lahko lastnik nepremičnine pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prosto prenaša na določenega kupca. Zaznamba vrstnega reda varuje vrstni red na enak način kot je opisano zgoraj pri predznambi lastninske pravice le da je postopek opravičitve malce drugačen.

V praksi prodajalec nepremičnine na nepremičnini, ki bo predmet prodaje vpiše zaznambo vrstnega reda. To lahko stori pri notarju, ki kot skrbniški notar hrani pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom. Nato prodajalec sklene z določenim kupcem prodajno pogodbo in skrbniškemu notarju izjavi, da pravico razpolaganja prenaša na tega kupca. Kupec se lahko nato vpiše ko kot lastnik nepremičnine na dan, ko je bila v zemljiško knjigo vpisana zaznamba vrstnega reda in tako varuje vrstni red pred drugimi potencialnimi vpisi v zemljiško knjigo.

Hramba prodajne pogodbe ali kupnine

Kot smo omenili je v praksi pri nepremičninah nemogoče doseči istočasnost izpolnitve (hkratno plačilo kupnine in prenos lastninske pravice na nepremičnini). Ena izmed rešitev te situacije je hramba overjene pogodbe ali hramba kupnine pri fiduciarju. Fiduciar je lahko odvetnik, notar, posrednik idr.

Pri hrambi pogodbe pri fiduciarju se stranki s fiduciarjem dogovorita, da bo prodajalec fiduciarju izročil v hrambo overjeno pogodbo in da naj fiduciar pogodbo hrani dokler mu kupec ne predloži potrdila da je plačal celotno kupnino. S tem sta zaščitena tako prodajalec kot kupec in se na ta način najbolj približamo istočasnosti izpolnitve, saj bo kupec pridobil listino sposobno za vpis njegove lastninske pravice, ko bo kupnino plačal, z vidika prodajalca pa bo pogodba izročena kupcu ko bo le-ta fiduciarju izkazal da je kupnina plačana.

Pri hrambi kupnine pa je kupec tisti, ki fiduciarju izroči v hrambo kupnino in mu naloži, da izroči kupnino prodajalcu takrat, ko prodajalec fiduciarju izroči overjeno pogodbo, ki je sposobna za vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjig.

V odvetniški pisarni Križanec nudimo strankam strokovno pomoč pri vseh navedenih varovalih pri pravnih poslih prav tako pa lahko nastopamo kot fiduciar z namenom dosega istočasnosti izpolnitve in dosege cilja vseh pogodbenih strank.