Nepremičninsko pravo

Nepremičninsko pravo

Nepremičninsko pravo je eno izmed pravnih področij na katerem naša odvetniška družba že več kot 50 let uspešno zastopa stranke.

Nepremičninsko pravo je celota pravnih pravil in načel, ki urejajo postopek in način prenosa lastninske pravice in drugih stvarnih in obligacijskih pravic pri nepremičnini iz ene osebe (fizične ali pravne) na drugo osebo (fizično ali pravno).

Odvetnik za nepremičnine nudi pravno in strokovno pomoč na področju nepremičninskega prava. V odvetniški pisarni Križanec so strokovnjaki odvetniki za nepremičnine na področju pravnih transakcij povezanih z nepremičninami in nudijo znanje temeljnih zakonov, ki se nanašajo na nepremičninsko pravo.

Odvetnik za nepremičninsko pravo mora dobro poznati Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi.

Za pravni prenos lastninske in drugih pravic na nepremičnini je potrebno razmejiti med pravno-poslovnim prenosom (npr. prodaja nepremičnine), prenosom na podlagi dedovanja, prenosom na podlagi odločitve pristojnega državnega organa (npr. sodba) in prenosom na podlagi zakona (npr. priposestvovanje). V praski je najbolj pogost prenos lastninske pravice na podlagi pravno-poslovne transakcije (prodaja). Če vas zanima nakup nepremičnine (ali prodaja), predlagamo da si ogledate tudi našo blog objavo na temo prodaje nepremičnine.

Odvetniki za nepremičnine iz Odvetniške pisarne Križanec iz Ljubljane imamo bogate izkušnje v vsem zgoraj navedenih postopkih in nudimo strokovno pomoč, in sicer v postopu, ki se začne pri pogajanjih, do sklenitve pravnih poslov ter na koncu do vpisa pridobitelja v zemljiško knjigo, pomoč v dednih postopkih glede prenosa nepremičnin v posest in lastništvo dedičev, glede priposestvovanja nepremičnin in dokazovanja pogojev za priposestvovanje po Stvarnopravnem zakoniku (in prejšnjem Zakonu o temeljnih lastninskopravnih razmerjih), prav tako pa pred sodišči stranke zastopamo in jim zagotavljamo da so v pravdnih postopkih deležni najboljše pravne pomoči pri uveljavljanju njihovih pravnih interesov pri pridobivanju oziroma odsvajanju nepremičnin. Odvetnik za nepremičnine bo skozi celoten postopek skrbel za vaše pravice in obveznosti.

POTREBUJETE PRAVNO POMOČ NA PODROČJU NEPREMIČNINSKEGA PRAVA?

Pravnoposlovni prenos lastninske pravice (prodaja in darilo)

Za pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom se kumulativno zahteva (izpolnjene morajo biti vse predpostavke):

  1. veljaven pravni posel (npr. prodajna pogodba ali darilna pogodba) iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico na nepremičnini;
  2. razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo in overitev podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu);
  3. vpis v zemljiško knjigo;
  4. razpolagalno sposobnost odsvojitelja (prodajalec oz. darovalec je sposoben razpolagati z nepremičnino – ima neomejeno lastninsko pravico na nepremičnini).

Veljaven pravni posel (npr. prodajna pogodba ali darilna pogodba)

Prva predpostavka pridobitve lastninske pravice na podlagi pravnega posla je, da je med strankama (kupcem in prodajalcem, darovalcem in obdarjencem) sklenjen pravni posel v skladu z veljavno zakonodajo (Obligacijski zakonik, Stvarnopravni zakonik idr.). Stranki pogodbe se dogovorita pod kakšnimi pogoji bo ena stranka prenesla na drugo stranko lastninsko pravico in kakšne so pravice in obveznosti obeh strank v postopku prenosa. V kolikor pravni posel med strankama ni veljavno sklenjen je pravna posledica takega posla izpodbojnost ali ničnost. Pomembno je, da vas že v fazi sklepanja pravnega posla zastopa dober odvetnik za nepremičnine, da bo pravni posel veljavno sklenjen ter vse vaše pravice zavarovane. 

Razpolagalni pravni posel

Druga predpostavka za pridobitev lastninske pravice je razpolagalni pravni posel, in sicer govorimo o zemljiškoknjižnem dovolilu (intabulacijska klavzula) in overitvi podpisa odsvojitelja lastninske pravice na njem. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in brezpogojna izjava odsvojitelja (prodajalca ali darovalca), da prenaša lastninsko pravico na pridobitelja (kupca ali darovalca). Zelo pomembno je da je izjava brezpogojna, kar pomeni, da zemljiškoknjižnega dovolila ni mogoče vezati na kakršen koli pogoj (npr. napačno je naslednje zemljiškoknjižno dovolilo: »izrecno in brezpogojno prenašam lastninsko pravico na prodajalca, če mi ta v roku 5 dni plača kupnino«). Glede varstva kupca in prodajalca v postopku prenosa lastninske pravice bomo pojasnili spodaj.

Dober odvetnik za nepremičnine mora stranki zagotoviti oseben in profesionalen odnos, biti odziven in visoko strokoven, prevzem pa mora slediti najvišjim mednarodnim standardom.

Zakon nadalje določa, da ni dovolj, da odsvojitelj zgolj poda tako zemljiškoknjižno izjavo, temveč se zahteva še overitev podpisa odsvojitelja (prodajalca ali darovalca na njej). Overitev mora biti nujno notarska in ne zadostuje upravna overitev, saj mora notar pri overitvi preveriti, ali so izpolnjene predpostavke za prenos lastninske pravice (ali je priloženo potrdilo o namenski rabi zemljišča, ali obstajajo predkupne pravice upravičencev po področnih zakonih, ali se zemljišče nahaja v zavarovanih območjih idr.).

Pomembno je, da je razpolagalni pravni posel pravilno izveden, saj sicer vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo ne bo možen. Iz tega razloga je pametno, da v pravni posel vključite odvetnika, ki bo poskrbel za pravilno izvedbo.

Vpis v zemljiško knjigo

Kot smo že omenili, se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini pri pravno-poslovnem prenosu med drugimi pogoji zahteva tudi vpis v zemljiško knjigo. Po drugi strani se pri prenosu na podlagi zakona, dedovanja in odločbe državnega organa, pridobi lastninska pravica izvirno, brez vpisa v zemljiško knjigo, sam vpis v zemljiško knjigo pa ima le publicitetno funkcijo.

V praksi vpis v zemljiško knjigo predlaga kupec oziroma darovalec, saj ima pravni interes, da se vknjiži kot lastnik nepremičnine. Vpis pa se lahko pogojuje s številnimi varovalkami, ki jih bomo pojasnili v nadaljevanju.

Razpolagalna sposobnost odsvojitelja

Prodajalec oz. darovalec mora biti sposoben razpolagati z nepremičnino. To pomeni, da ima neomejeno lastninsko pravico na nepremičnini, kar v praksi pomeni, da je odsvojitelj lastnik nepremičnin, njegova lastninska pravica ni omejena s stvarnimi ali obligacijskimi pravicami drugih (prepoved odtujitve in obremenitve, predkupna pravica, zaznamba črne gradnje idr.).

Odvetnik za nepremičninsko pravo mora nuditi svojim strankam strokovno znanje in predvsem bogate izkušnje pri prenosu lastninske pravice. Prenos lastninske pravice na nepremičnini je eden pomembnejših pravnih poslov, ki jih posameznik sklene v svojem življenju in je pomembna odločitev, zato morajo biti skozi postopek stranke deležne strokovne pomoči (priporočljivo odvetnika), da se doseže željen cilj – pravno breziben prenos, brez nepotrebnih zapletov

Aut viam inveniam aut facia.
Vedno bodisi najdemo pot bodisi jo ustvarimo.

Postopek prenosa lastninske pravice v praksi

Postopek prenosa lastninske pravice v praksi poteka v naslednjih korakih:

  1. pogajanja
  2. *sklenitev predpogodbe (pri prodaji nepremičnine)
  3. sklenitev pogodbe
  4. priglasitev pogodbe na davčni organ v odmero davkov
  5. overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu
  6. *hramba pogodbe do plačila kupnine ali hramba kupnine do overitve zemljiškoknjižnega dovolila (pri prodaji nepremičnine)
  7. plačilo kupnine (pri prodaji nepremičnine) in izročitev overjene pogodbe pridobitelju
  8. vpis v zemljiško knjigo
  9. izročitev nepremičnine v posest

(Z zvezdico (*) so označene faze, ki so v praksi predmet dogovora med strankami in niso nujne v postopku prenosa lastninske pravice, so pa po priporočilu naših odvetnikov zaželene.)

  1. Pogajanja

Pogajanja so začetni stadij prenosa lastninske pravice, kjer se stranki dogovarjata o pogojih prenosa lastninske pravice iz ene na drugo –  npr. pogajanja o višini in pogojih plačila kupnine. V fazi pogajanj vas lahko zastopa tudi odvetnik za nepremičnine, ki je po navadi tudi izkušen pogajalec.

Ko stranki sprejmeta dogovor oziroma ko pridobitelj sprejme ponudbo odsvojitelja se stranki dogovorita za sklnitev pogodbe. Zakon določa, da mora biti pogodba sklenjena v pisani obliki.

  1. *Sklenitev predpogodbe

Sklepanje predpogodbe je smiselno pri prodaji nepremičnine, ko se stranki dogovorita, da bosta do sklenitve glavne pogodbe poskrbeli za izpolnitev nekaterih obveznosti, ki sta jih določili (npr. prodajalec se zaveže, da bo kupcu priskrbel gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, prodajalec se zaveže, da bo poskrbel, da se iz zemljiške knjige izbrišejo nekatere služnosti ali prepovedi prenosa nepremičnine idr.).

S sklenitvijo predpogodbe pa se lahko stranki dogovorita tudi o tem, da bo kupec ob sklenitvi predpogodbe plačal prodajalcu aro. Predpogodbo v veliki večini primerov sestavi odvetnik za nepremičninsko pravo. V kolikor predpogodba izpolnjuje vse sestavine glavne pogodbe, pa lahko ena stranka od druge zahteva, da z njo sklene glavno pogodbo oziroma lahko to obveznost drugi stranki naloži tudi sodišče. Oblika predpogodbe mora biti enaka kot se zahteva za sklenitev glavnega pravnega posla – torej pisna oblika.

  1. Sklenitev pogodbe (prodajne ali darilne)

Po koncu pogajanj, ali ko se stranki s predpogodbo dogovorita za sklenitev glavne pogodbe, sledi sklenitev glavne pogodbe z vsebino, kot je dogovorjena med strankami (glede prenosa lastninske pravice, rokov za izročitev nepremičnine, plačila kupnine in drugih obveznosti vsake izmed strank). Predlagamo, da vam pogodbo sestavi odvetnik za nepremičnine. Izrednega pomena je namreč, da je pogodba kakovostno sestavljena, tako da varuje vaše pravice.

Dober odvetnik za nepremičninsko pravo mora dobro poznati Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi. Prav tako mora imeti izkušnje iz področja pogajanj in pogodbenega prava. 

  1. Priglasitev pogodbe na davčni organ v odmero davkov

Po podpisu glavne pogodbe mora odsvojitelj priglasiti pogodbo na davčni organ v odmero davkov (npr. davek na promet nepremičnin, davek na kapitalski dobiček, davek na darila idr.). Za priglasitev pogodbe je potrebno izpolniti davčne obrazce. V kolikor niste vešči tovrstnih postopkov, vam priporočamo, da to za vas stori odvetnik.

Davčni organ v postopku izda odločbo o plačilu davkov, ki jih je potrebno plačati. Po plačilu davčni organ izda potrdilo o plačilu davkov (v praksi na pogodbo odtisne žig s potrdilom o odmeri davka in o plačilu davka) in izvirnik pogodbe vrne stranki oz. njenemu pooblaščencu (če je za stranko obrazce vložil odvetnik, bo FURS z odvetnikom komuniciral in mu na pošiljal dokumentacijo).

V koliko je pri prodaji nepremičnine odsvojitelj pravna oseba (zavezanec za plačilo davka na dodano vrednost), se lahko le-ta odloči, da ne bo vložila zahteve za plačilo davka na promet nepremičnin, temveč se bo od prenosa lastninske pravice obračunal DDV. V tem primeru mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložen račun za plačilo cene s sestavinami, ki ga mora obsegati tak račun po predpisih o davku na dodano vrednost, če te sestavine niso vsebovane že v pogodbi. V kolikor ste v dvomu glede obračuna DDV, predlagamo da vam o tem svetuje vaš računovodja ali odvetnik za nepremičnine.

  1. Overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu

Po izpolnitvi pogoja iz prejšnjega odstavka, sledi overitev podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu. Omenili smo že, da mora biti overitev notarska in ne zadostuje upravna overitev. Zemljiškoknjižno dovolilo lahko izstavi tudi pooblaščenec (npr. odvetnik, družinski član), vendar mora biti pooblaščenec izrecno pooblaščen za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, prav tako pa mora biti tako pooblastilo overjeno.

Pri overitvi podpisa pri notarju mora stranka predložiti izvirnik pogodbe, potrjen s strani davčnega organa. V kolikor se prenaša lastninska pravica na parceli, mora stranka notarju predložiti tudi lokacijsko informacijo pristojne občine, kjer se nepremičnina nahaja. Iz lokacijske informacije izhaja ali na zemljišču obstajajo omejitve prenosljivosti (predkupne pravice po Zakonu o urejanju prostora, Zakonu o kmetijskih zemljiščih, Zakonu o ohranjanju narave, Zakonu o vodah idr.), zato je potrebno potrdilo pridobiti pred sklepanjem pravnega posla in pred overitvijo podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu. Lokacijsko informacijo lahko za vas pridobi tudi odvetnik za nepremičnine in vas s tem razbremeni še enega administrativnega postopka. 

  1. * Hramba pogodbe do plačila kupnine ali hramba kupnine do overitve zemljiškoknjižnega dovolila

O tej točki bomo govorili v nadaljevanju, v poglavju varstvo kupca in prodajalca v postopku prenosa lastninske pravice.

  1. Plačilo kupnine (pri prodaji nepremičnine) in izročitev overjene pogodbe pridobitelju

Po overitvi prodajne pogodbe sledi plačilo kupnine in ko pridobitelj plača celotno kupnino osvojitelju, sledi izročitev pogodbe pridobitelju, da se slednji lahko vpiše kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo.

Pri darilni pogodbi, ki je enostranski pravni posel lahko darovalec po overitvi podpisa pogodbo takoj izroči obdarjencu, saj ta nima nobene obveznosti ob sklenitvi pogodbe do darovalca.

  1. Vpis v zemljiško knjigo

Ko so izpolnjeni vsi pogoji zgoraj, odsvojitelj izroči overjeno pogodbo pridobitelju, s katero se slednji vpiše v zemljiško knjigo kot lastnik.

Predlog za vpis lahko stranka sama vloži neposredno pri zemljiški knjigi, lahko pa za to pooblasti odvetnika in notarja. 

  1. Izročitev nepremičnine v posest

Stranki pogodbe se lahko v pogodbi tudi dogovorita, kdaj bo odsvojitelj kot lastnik nepremičnine izročil nepremičnino v posest. To lahko stori že v fazi sklepanja pogodbe ali pa šele s plačilom kupnine ali vpisom v zemljiško knjigo. Odvetnik za nepremičninsko pravo vas mora voditi pri celotnem procesu prodaje ali nakupa nepremičnine, da se ves čas zavedate kakšne so vaše pravice in obveznosti.

POTREBUJETE PRAVNO POMOČ NA PODROČJU NEPREMIČNINSKEGA PRAVA?

Varstvo strank pri prodaji nepremičnine

Prenos lastninske pravice pri nepremičnini je drugačen kot prenos lastninske pravice pri premičnini saj je pri premičninah pogoj istočasnosti izpolnitve lažje doseči tako, da prodajalec izroči premičnino v posest kupcu istočasno, ko mu ta plača kupnino. Pri nepremičninah pa te istočasnosti ni mogoče doseči saj je za prenos lastninske pravice potrebno izpolniti vse zgoraj navedene predpostavke. Zaradi navedenega vam odvetnik za nepremičnine  lahko svetuje, da se  izpolnitve korigira z nekaterimi pravnimi instituti kot so predznamba lastninske pravice in zaznamba lastninske pravice ter hramba pogodbe ali kupnine.

Predznamba lastninske pravice

Predznamba lastninske pravice varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice. Upravičeni predlagatelj predznambe je kupec, ki za vpis potrebuje le sklenjen pravni posel med odsvojiteljem in pridobiteljem na katerem podpis odsvojitelja ni overjen. Kupec z vpisom predznambe lastninske pravice v zemljiško knjigo pridobiti vrstni red saj se ob opravičitvi predznambe vpiše kot lastnik nepremičnine na dan, ko predznamba učinkuje. Rok za opravičitev predznambe je 1 mesec (oz. 2. meseca pri sodnih odločbah). Bistvo varovanja vrstnega reda je, da se pridobitelj vpiše kot lastnik nepremičnine z dnem vpisa predznambe ne glede na to, če so pri nepremičnini po vpisu predznambe predlagane ali vpisane druge pravice v korist tretjih oseb.

Pojasnimo na primeru:

Kupec A in prodajalec B skleneta prodajno pogodbo. V tem primeru lahko B pri notarju vloži predlog za vpis predznambe lastninske pravice. Prodajna pogodba je sklenjena dne 16. maja 2020 nato B vloži predlog za vpis predznambe dne 17. maja 2020 in sodišče isti dan predznambo vpiše v zemljiško knjigo. Po vpisu predznambe sledi postopek kot je opisan zgoraj (priglasitev davčnemu organu, overitev idr.). B dne 10. junija 2020 prejme overjeno prodajno pogodbo in lahko nato vloži predlog za vpis lastninske pravice v predznamovanem vrstnem redu in bo tako v zemljiško knjigo vpisan kot lastnik nepremičnine z dne 17. maja 2020 in ne z dne 10. junija 2020. Pri tem dodajmo, da je lastnik nepremičnine dne 18. maja kot upnik sklenil posojilno pogodbo in da je upnik zavaroval svojo terjatev z hipoteko na te isti nepremičnini. Predlog za vpis hipoteke je bil vložen 18. maja in istega dne v pisan v zemljiško knjigo. Zaradi vpisane predznambe bo tako B pridobil lastninsko pravico na nepremičnini v vrstnem redu predznambe z dne 17. maja 2020, vpisana hipoteka pa se bo zaradi vpisa v predznamovanem vrstnem redu izbrisala iz zemljiške knjige.

Odvetnik za nepremičnine, da lahko celostno svetuje stranki, mora dobro poznati trg samih nepremičnin.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice

Zaznambo vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice v zemljiško knjigo predlaga lastnik nepremičnine. V tem primeru še ni potrebno da ima nasproti kupca ali drugega pridobitelja. Zaznamba vrstnega reda učinkuje 1 leto in v tem obdobju lahko lastnik nepremičnine pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prosto prenaša na določenega kupca. Zaznamba vrstnega reda varuje vrstni red na enak način kot je opisano zgoraj pri predznambi lastninske pravice le da je postopek opravičitve malce drugačen.

V praksi prodajalec nepremičnine na nepremičnini, ki bo predmet prodaje vpiše zaznambo vrstnega reda. To lahko stori pri notarju, ki kot skrbniški notar hrani pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom. Nato prodajalec sklene z določenim kupcem prodajno pogodbo in skrbniškemu notarju izjavi, da pravico razpolaganja prenaša na tega kupca. Kupec se lahko nato vpiše ko kot lastnik nepremičnine na dan, ko je bila v zemljiško knjigo vpisana zaznamba vrstnega reda in tako varuje vrstni red pred drugimi potencialnimi vpisi v zemljiško knjigo.

Hramba prodajne pogodbe ali kupnine

Kot smo omenili je v praksi pri nepremičninah nemogoče doseči istočasnost izpolnitve (hkratno plačilo kupnine in prenos lastninske pravice na nepremičnini). Ena izmed rešitev te situacije je hramba overjene pogodbe ali hramba kupnine pri fiduciarju. Fiduciar je lahko odvetnik, notar, posrednik idr.

Pri hrambi pogodbe pri fiduciarju se stranki s fiduciarjem dogovorita, da bo prodajalec fiduciarju izročil v hrambo overjeno pogodbo in da naj fiduciar pogodbo hrani dokler mu kupec ne predloži potrdila da je plačal celotno kupnino. S tem sta zaščitena tako prodajalec kot kupec in se na ta način najbolj približamo istočasnosti izpolnitve, saj bo kupec pridobil listino sposobno za vpis njegove lastninske pravice, ko bo kupnino plačal, z vidika prodajalca pa bo pogodba izročena kupcu ko bo le-ta fiduciarju izkazal da je kupnina plačana.

Pri hrambi kupnine pa je kupec tisti, ki fiduciarju izroči v hrambo kupnino in mu naloži, da izroči kupnino prodajalcu takrat, ko prodajalec fiduciarju izroči overjeno pogodbo, ki je sposobna za vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjig.

Odvetnik za nepremičninsko pravo bo tako strankam nudil strokovno pomoč pri vseh navedenih varovalih pri pravnih poslih, prav tako pa lahko nastopa kot fiduciar z namenom dosega istočasnosti izpolnitve in dosege cilja vseh pogodbenih strank.

Nakup stanovanjskih ali poslovnih nepremičnin

Odvetniki iz Odvetniške pisarne Križanec, strankam svetujemo tako pri transakcijah nakupa ali prodaje stanovanjskih nepremičnin, kot tudi poslovnih.

Kakšne so razlike? Velikokrat se izkaže, da v praksi ni razlike, če stranka kupuje poslovno ali stanovanjsko nepremičnino. Razlike pri samem postopku nakupa so namreč bolj kot od same rabe nepremičnine odvisne od tipa nepremičnine, torej ali stranka kupuje stanovanje/pisarne (etažna lastnina), hišo, parcelo ali poslovni objekt. Bistvena razlika pri samem nakupu se nanaša na obveznost pridobitve lokacijske informacije ter tudi samih omejitev pri prodaji. Medtem, ko pri prodaji stanovanja/pisarne, ki je etažirano (posamezni del stavbe), lokacijske informacije stranka pri prodaji ne potrebuje (posledično pa tudi ni predkupnih pravic države, občine ali drugih potrebnih soglasij), je pri nakupu hiše/poslovnega objekta ali parcele drugače. Odvetnik za nepremičninsko pravo mora svetovati stranki, da sprva pridobijo lokacijsko informacijo, da se lahko prepričajo o sami namembnosti nepremičnine ter drugih omejitvah prodaje, predložitev lokacijske informacije pa je celo obvezna pred samo overitvijo podpisov.

Nakup nepremičnine je pomembna odločitev, zato je ne prepuščajte naključju. Predlagamo vam, da maksimalno zavarujete svoje pravice in si zagotovite želeni izid – to pa najlažje storite na način, da v postopek vključite odvetnika. Odvetnik za nepremičnine vam lahko skozi celoten postopek svetuje in pazi na izpolnjevanje vaših obveznosti.

Odvetnik - Nepremčninsko pravo - Pogosta vprašanja

Pogosta vprašanja – Nepremičninsko pravo

Spodaj smo pripravili nekaj najbolj pogostih vprašanj in odgovorov, na področju nepremičninskega prava, predvsem teh, ki se tičejo transakcij nakupa ali prodaje nepremičnine. Stvarno pravo je zanimivo, a je lahko tudi zapleteno, zato se v primeru dodatnih vprašanj vsekakor posvetujte z odvetnikom za nepremičnine.

 

Katere dokumente je potrebno pregledati pred nakupom nepremičnine?

Odgovor na vprašanje je predvsem odvisen kakšen tip nepremičnine kupujete. V kolikor kupujete posamezni del stavbe, t.j. stanovanje ali poslovni prostor v več-stanovanjski stavbi, potem bi bilo nujno pridobiti in natančno pregledati izpisek iz zemljiške knjige, priporočljivo pa je tudi pregledati ali ima stavba uporabno in gradbeno dovoljenje ter energetsko izkaznico. Priporočamo tudi pregled najbolj tipičnih oz. znanih stavb, ki niso zgrajene potresno varne (npr. stanovanjski bloki na Streliški, projektirani pred letom 1964), odvetnik za nepremičninsko pravo bi vas moral pred nakup nepremičnine o tem v celoti obvestiti. Razlog zakaj gre pravni (in delno tudi tehnični pregled) tako daleč  je tudi v tem, da zavarovalnica za takšen tip blokov ne nudi proti-potresnega zavarovanja. Pred nakupom je priporočljivo tudi vpogledati v tloris posameznega stanovanja/hiše in ga po potrebi, pred nakupom, izmeriti, da dejanska kvadratura usteza oglaševani.

V kolikor pa se kupuje parcela s stavbo (»hiša«) pa bi bilo sprva potrebno pregledati zemljiško knjižni izpisek in lokacijsko informacijo (zaradi morebitnih omejitev prenosa, ipd), vsekakor pridobiti gradbeno in uporabno dovoljenje ter energetsko izkaznico, priporočljiva pa je tudi preverba ali parcela stoji na območju erozijske nevarnosti in/ali poplavnem območju. Potrebno je tudi pregledati ali ima parcela dostop do javne ceste. V kolikor se kupuje samo parcela je potrebno pridobiti enake dokumente kot zgoraj (z izjemo gradbenega in uporabnega dovoljenja), nekaj več pozornosti pa je potrebno nameniti lokacijski informaciji in samim prostorskim aktom saj ni vsako stavbno zemljišče tudi dejansko zazidljivo (lahko, da leži  na območju OPPN-ja, ki določa več-fazno gradnjo oz. predhodno komunalno urejanje  območja). V praksi opažamo, da se investitorji vse prevečkrat zanašajo samo na izpisek iz zemljiške knjige, premalo pozornosti pa namenijo tudi ostalim dokumentov, ki lahko bistveno vplivajo na samo ceno in smotrnost nakupa. Priporočljivo je, da vas skozi proces nakupa nepremičnine vodi odvetnik za nepremičninsko pravo, ki vam bo znal svetovati, katere dokumente je potrebno pregledati in vas na pomanjkljivosti predmet prodaje tudi pravočasno opozoril.

 

Kakšen davek moram plačati ob prodaji nepremičnine?

Odgovor na vprašaje podajamo pod predpostavko, da ste fizična oseba, ki prodaja nepremičnino.

V primeru prodaje zagotovo nastane obveznosti davka na promet nepremičnin (t.i. DPN) v višini 2% prodajne cene. Po zakonu je obveznost DPNja obveznost prodajalca, se pa lahko kupec in prodajalec s pogodbo dogovorita drugače. V praksi so takšni dogovori zelo pogosti, npr. prodajalec plača stroške agentske provizije, kupec pa davek na promet nepremičnin. Možni so tudi dogovori, da tako kupec kot tudi prodajalec, plačata del davka na promet nepremičnin. Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe. V kolikor vam je pogodbo sestavljal odvetnik za nepremičnine, bo večinoma tudi sam oddal napoved davka na promet nepremičnin.

Nadalje je potrebno pri prodaji nepremičnine plačati tudi dohodnino od dobička iz kapitala, v primeru, če je bila nepremičnina odsvojena pred potekom petnajstih let imetništva te nepremičnine. Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi (npr. prodajna cena v prodajni pogodbi)  in vrednostjo kapitala ob pridobitvi (npr. prodajna cena v nakupni pogodbi). Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva, kot navedeno, pa se tega davka ne plača več.

Možne pa so tudi oprostitve dohodnine od dobička iz kapitala, najbolj pogosta je ta, če fizična oseba odsvaja nepremičnino, katero je imela v lasti zadnja 3 leta, je tam dejansko bivala in imela tudi prijavljeno stalno prebivališče.

V kolikor je prodajalec pravna oseba je obdavčitev lahko drugačna (namesto davka na promet nepremičnin se lahko plača v nekaterih primerih DDV, prav tako pa pravna oseba ni zavezanec za plačilo kapitalskega dobička). V izjemnih okoliščinah lahko nastanejo tudi druge davčne obveznosti, zato je vedno priporočljivo da vam pri transakciji pomaga odvetnik za nepremičninsko pravo, ki vam bo znal pojasniti pravne in tudi davčne posledice same prodaje.

 

Na kakšen način lahko znižam davek ob prodaji nepremičnine?

Načinov, kako zakonito znižati davčno obveznost pri prodaji nepremičnine je več, navajamo zgolj dva, ki sta v praksi med najbolj pogostimi. Ena od možnosti znižanja davčne obveznosti je (če nepremičnina ni bila kupljena temveč podarjena ali podedovana), da se pred prodajo angažira sodnega cenilca, ki bi podal oceno vrednosti nepremičnine na dan pridobitve. V praksi se velikokrat izkaže, da bi bila cenitev sodnega izvedenca višja od vrednosti zapisane v sklepu o dedovanju ali darilni pogodbi saj se tam po navadi napiše manjša vrednost, kar ima vpliv na taksno obveznost prenosa lastninske pravice. Drugi, v praksi zelo pogost način znižanja davčne obveznosti je, da se ločeno proda nepremičnina in premičnine v te isti nepremičnini (prodaja opreme). FURS takšno stališče, v kolikor je razmerje med nakupom premičnin in nepremičnine razumno, sprejema. Primeroma navajamo, da v kolikor se nepremičnina, ki je primerno opremljena, proda za 300.000 EUR je povsem tržno in primerno, da se v te isti nepremičnini premičnine (oprema) proda za 30.000 EUR. Pojasnjujemo, da od prodaje premičnin, ki je oprema v stanovanju/poslovnem prostoru/hiši, davka ni. Dober odvetnik za nepremičnine vam nikoli ne bo svetoval načinov, kako davek utajiti oz. se mu nezakonito izogniti, mora pa vam, v mejah zakonov, svetovati, kako vašo davčno obveznosti zakonito znižati. Odvetniki v Odvetniški pisarni Križanec na področju nepremičninskega prava strankam vedno celostno svetujemo, kar vključuje tudi davčno svetovanje pri sami transakciji.

 

Kaj pomeni klavzula »videno-kupljeno«?

Klavzula videno-kupljeno je zelo pogosta klavzula pri postopkih prodaje nepremičnine.

Klavzula videno-kupljeno pomeni, da je jamčevanje za stvarne napake zoženo na dejanski stan, ko je napaka skrita, prodajalec pa je zanjo vedel, a jo je kupcu zamolčal. Pravno to pomeni, da sta se stranki dogovorili za izključitev prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake na predmetu nakupa v smislu prvega odstavka 466. člena OZ-ja.

V praksi tako prodajalec ne odgovarja za nobeno stvarno napake na predmetu prodaje (tako skrito kot očitno), z izjemo napak, ki so bile prodajalcu znane, pa o njej ni obvestil kupca, kot tudi tedaj, ko mu je prodajalec to določilo vsilil, ker je izkoristil svoj prevladujoč položaj.

Priporočljivo je, da vam odvetnik za nepremičninsko pravo pojasni, pred podpisom pogodbe, pomen te klavzule. V kolikor ste kupec to pomeni, da mora biti skrben pregled nakupa nepremičnine (tako pravni, kot tehnični) toliko bolj »skrben«, tudi zato, ker je v praksi izjemno težko dokazati, da je prodajalec za stvarno napako vedel pa vas o tem ni obvestil. Najboljši odvetniki vas bodo o tem seveda primerno podučili.

 

Druge objave

Vabimo vas, da si preberete še druge prispevke na področju prava nepremičnin:

Motenje posesti

Delitev solastnine

Postopek prodaje nepremičnine

POTREBUJETE PRAVNO POMOČ? VABLJENI NA POSVET V NAŠO PISARNO

4.9/5 - (22 votes)